YagiTakahiro 
「ドバイ不動産は利回りが高い」と聞いたことがあるかもしれませんが、果たして本当にそうなのでしょうか？海外不動産投資を検討する際、利回りは収益性を判断するうえで非常に重要な指標です。
本記事では、ドバイ不動産の平均利回りや物件ごとの違い、オフプランとセカンダリーマーケットの差、他国との比較など、投資判断に必要な基礎知識を詳しく解説します。数字の見方や注意点を理解し、誤解のない形でドバイ不動産を検討できるようになりましょう。
目次
- 1. ドバイ不動産の利回りが高いとされる理由とは？
- 2. 平均利回りはどのくらい？エリア別・物件タイプ別に紹介
- 3. オフプラン物件とセカンダリーマーケットの利回り差
- 4. 過去の実績：利回りや価格上昇率が高かった事例
- 5. 他国と比較：本当にドバイは高利回りなのか？
- 6. 表面利回りと実質利回りの違いに注意
- 7. 利回りだけでは判断できない！投資判断に必要なその他視点
- 8. まとめ：利回りの高さは魅力だが「正しく理解」して判断を
1. ドバイ不動産の利回りが高いとされる理由とは？
ドバイは世界中の投資家から注目を集める不動産市場です。その理由のひとつが「高利回り」。特に日本を含む先進国に比べて、ドバイでは利回りが6〜8％程度と高い水準を維持していると言われています。
この利回りの高さを支える背景には、以下のような要因があります：
- 税制の優遇：ドバイには固定資産税や所得税がなく、収益を最大化しやすい
- 経済成長と人口増加：外国人居住者やビジネスの流入により賃貸需要が高まっている
- 自由な市場：外国人でも自由に所有権付き不動産を購入できるエリアがある
- 安定したインフラと国際都市としてのブランド力：観光地としての人気も高く、短期賃貸市場も活況
これらの複合的な要素が、ドバイの不動産を「高利回りで安定した投資対象」として世界中にアピールしています。
2. 平均利回りはどのくらい？エリア別・物件タイプ別に紹介
一般的に、ドバイの不動産利回りはエリアや物件の種類によって異なります。以下はあくまで目安ですが、投資判断の参考になります。
代表的なエリア別の平均利回り
| エリア | 平均利回り（目安） | 特徴 |
|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 7〜9% | 比較的安価で需要が高く利回りが高め |
| Business Bay | 6〜8% | 都心に近く再開発が進行中 |
| Dubai Marina | 5〜7% | 観光地としても人気が高い |
| Downtown Dubai | 4〜6% | 高級エリアで物件価格が高め |
物件タイプ別の傾向
- アパートメント（高層マンション）：流動性が高く、短期〜中期賃貸に向いている。利回りが高め。
- ヴィラ（戸建てタイプ）：購入価格が高いため利回りはやや低めだが、長期入居者が付きやすい。
利回りだけで判断するのではなく、自己資金・目的・保有期間などに応じた選択が重要です。
3. オフプラン物件とセカンダリーマーケットの利回り差
ドバイでは「オフプラン物件（建設中・完成前物件）」と「セカンダリーマーケット（中古物件）」で投資戦略が異なります。それぞれに利回り面での特徴があります。
オフプラン物件の特徴
- 購入価格が相対的に安く、完成後の価格上昇が期待できる
- 支払いが段階的で、初期費用を抑えられる
- 完成までは賃料収入がないため、実際の利回り確定には時間がかかる
セカンダリーマーケットの特徴
- 即入居可能で、すぐに家賃収入を得られる
- 実績のあるエリアや物件であれば利回りが読みやすい
- 購入価格はオフプランより高めだが、安定性がある
リスク許容度や投資期間によって選択肢が変わりますが、短期的に収益を得たい場合はセカンダリー、将来的なキャピタルゲインも狙うならオフプランが有効です。
4. 過去の実績：利回りや価格上昇率が高かった事例
過去には「予想を超える利回りや値上がり」を実現したプロジェクトも複数あります。以下は代表的な例です。
- JVC（Jumeirah Village Circle）：数年前まで未開発地域と見なされていたが、開発が進むにつれて価格・家賃ともに上昇。2020〜2023年にかけて価格が20〜30％以上上昇した物件も。
- Dubai Hills Estate：2021年からの価格上昇に加え、緑地やモールなど周辺インフラ整備による評価上昇もあり、一部のビラ物件で年10%以上の利回りを記録。
過去の実績は将来を保証するものではありませんが、「なぜ上昇したか」を理解することで、将来の投資判断のヒントになります。
5. 他国と比較：本当にドバイは高利回りなのか？
ドバイ不動産が「高利回り」と言われる理由のひとつに、他国との比較があります。以下に一例を示します。
| 都市 | 平均利回り（目安） | 備考 |
|---|---|---|
| ドバイ | 6〜8% | 税制優遇あり、外資による自由な投資が可能 |
| 東京 | 2〜4% | 物件価格が高く、実質利回りはさらに低いことも |
| シンガポール | 3〜4% | 政府規制が厳しく、外国人購入は制限あり |
| バンコク | 4〜6% | 需要はあるが、供給過多による変動リスクあり |
ドバイは利回りだけでなく「税金ゼロ」「高成長」「外資規制の緩さ」など、総合的に見ても魅力的な投資先といえます。
6. 表面利回りと実質利回りの違いに注意
投資初心者が見落としがちなのが、表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の違いです。
- 表面利回り：年間家賃 ÷ 購入価格 × 100
- 実質利回り：（年間家賃 − 管理費・修繕費など） ÷ 総投資額 × 100
ドバイでは管理費（Service Charge）や空室期間、エージェント手数料、内装費なども発生します。表面利回りが8%でも、実質は5〜6%というケースも珍しくありません。
きちんと費用を差し引いて考えることが、失敗しないための基本です。
7. 利回りだけでは判断できない！投資判断に必要なその他視点
利回りは重要な指標ですが、それだけで投資の成否は決まりません。以下のような視点も忘れずに持ちましょう。
- エリアの将来性：今後の開発計画や人口動向
- 賃貸需要の安定性：長期で安定した入居者が付きやすいか
- 流動性：将来的に売却しやすいエリア・物件か
- 税制や法制度の変更リスク：今後の法改正の可能性
利回りが多少低くても、資産性や安定収入が見込める物件の方が結果的に良い投資になることもあります。
8. まとめ：利回りの高さは魅力だが「正しく理解」して判断を
ドバイ不動産は確かに高利回りな市場のひとつです。しかし、その「利回り」は一面的な数字ではなく、物件タイプ・エリア・タイミング・費用構造など多くの要素が絡んでいます。
正しい知識をもとに、冷静に利回りを読み解くことで、リスクを抑えた堅実な投資判断ができるようになります。
あなたの目的に合った物件と戦略で、ドバイ不動産を賢く活用していきましょう。