円安・ドル高時代のドバイ不動産投資戦略｜為替リスクと金利上昇への備え方

近年の円安・ドル高局面を背景に、海外不動産投資に対して「為替リスクが怖い」「今は手を出すべきではないのでは」と感じている方も多いのではないでしょうか。特に日本円を基軸に資産形成を考えてきた方にとって、為替の変動は心理的なハードルになりやすい要素です。

一方で、ドバイ不動産投資は為替環境だけで良し悪しを判断できるものではありません。本記事では、円安・ドル高時代においてドバイ不動産投資をどのように捉え、どのような点に備えるべきかを整理します。結論を急がず、リスクと向き合うための考え方を共有することが目的です。

為替リスクとは何か｜まず整理しておきたい前提

海外不動産投資における為替リスクとは、購入・保有・売却の各タイミングで為替レートが変動することによって、円換算の価値が上下するリスクを指します。ドバイ不動産の場合、取引通貨は米ドルに連動するAED（ディルハム）で行われるため、円とドルの関係がそのまま影響します。

ただし、為替リスクは「損をする要因」だけではなく、「利益を押し上げる要因」にもなり得ます。重要なのは、為替を短期の上下で見るのではなく、投資全体の構造の中でどう位置づけるかです。

円安・ドル高＝不利、とは限らない理由

円安・ドル高の局面では、確かに「購入時の円換算価格」は高く見えます。そのため、感覚的に「今は高掴みではないか」と感じやすくなります。しかし、ドバイ不動産投資では以下の点も同時に考慮する必要があります。

• 賃料収入もドル（AED）建てで発生する
• 将来売却時もドル（AED）建てで評価される
• 日本円に戻すタイミングを自分で選べる

つまり、購入時だけを切り取って円換算で見ると不利に見えても、保有期間中のキャッシュフローや売却時まで含めた全体設計で判断すべき投資であるという点が重要です。

為替リスクを高めやすい考え方・行動

為替リスクは、市場環境そのものよりも、投資家側の考え方や行動によって過度に高まることがあります。特に注意したいポイントは以下です。

• 購入価格だけを円換算で判断する
• 短期的な為替変動を気にしすぎる
• FX感覚で為替差益・差損を意識しすぎる
• 出口（売却・円転）のタイミングを想定していない

ドバイ不動産は、為替の短期トレードではなく、実物資産としての価値と収益性を軸に考える投資です。為替を主役にしてしまうと、本来見るべき要素を見失いやすくなります。

金利上昇との関係｜為替とセットで考える視点

円安・ドル高の背景には、各国の金利差があります。特に米ドル金利の上昇は、為替だけでなく不動産市場全体にも影響を与えます。

ドバイ不動産においては、金利上昇が以下のような形で影響します。

• モーゲージ（住宅ローン）金利の上昇
• レバレッジ投資の採算性への影響
• 一部エリア・物件での価格調整

ただし、ドバイ市場は現金購入比率が高いこと、また人口増加・実需が強いことから、金利上昇＝市場全体の急減速とはなりにくい構造があります。重要なのは、金利と為替をセットで捉え、自分の投資手法にどう影響するかを考えることです。

円安・ドル高時代に意識したい投資戦略

為替環境を踏まえた上で、ドバイ不動産投資を検討する際に意識したいポイントを整理します。

• 短期の為替ではなく、保有期間全体で考える
• 賃貸需要が安定しているエリア・物件を選ぶ
• 無理なレバレッジを前提にしない
• 売却・円転の選択肢を複数想定しておく

為替はコントロールできませんが、投資設計はコントロールできます。為替環境を理由に思考停止するのではなく、前提条件の一つとして冷静に組み込む姿勢が重要です。

まとめ｜為替を理由に「判断を止めない」ことが大切

円安・ドル高という環境は、確かに海外投資を難しく感じさせます。しかし、ドバイ不動産投資においては、為替だけで是非を決めることは合理的ではありません。

重要なのは、為替リスクを正しく理解した上で、自分の投資目的・保有期間・資金計画に合った設計ができているかです。その整理ができていれば、為替は「恐れるもの」ではなく「織り込むべき条件」に変わります。

円安・ドル高環境下でのドバイ不動産投資について、自分の場合どう考えるべきか整理したい方は、お気軽にご相談ください。前提条件に応じた考え方を一緒に整理します。