商業エリア再開発が生むチャンス｜ドバイで注目の“収益型物件”投資入門

ドバイ不動産市場では、住宅価格の上昇や新築供給の増加が話題になる一方で、近年急速に注目を集めているのが“収益型物件（インカム系不動産）”です。商業エリアの再開発やフリーゾーンへの企業流入が進み、オフィスやリテール店舗、ホテルレジデンスなどの賃貸収入型物件に対する投資需要が拡大しています。

1. ドバイの商業エリア再開発トレンド

ドバイ政府は「Dubai 2040 Urban Master Plan」を通じて、都市の商業バランスと経済多様化を推進しています。特にBusiness Bay・Dubai South・DIFC・JLTなど主要ビジネス地区での再開発・企業誘致が加速。オフィス需要やリテール需要の拡大によって、収益型物件の利回りが上昇しています。

• 平均想定利回り： 7〜10％（住宅より2〜3pt高い）
• 主な投資形態： 店舗・サービスオフィス・ホテルレジデンス・コワーキング区分
• 注目ポイント： フリーゾーン内登記が可能な商業物件も増加中

2. 収益型物件とは？住宅投資との違い

収益型物件は、転売によるキャピタルゲインではなく、賃貸収入を主目的とする不動産投資のこと。住宅投資が「個人需要＋短期転売」を狙うのに対し、商業系は企業テナント・長期契約を軸に安定収益を得るのが特徴です。

• 住宅投資：値上がり益・短期売却が中心
• 商業投資：家賃収益・テナント継続率が鍵
• ホテルレジデンス型：運営委託による利回り保証プランもあり

3. 注目エリア① Business Bay（ビジネス・ベイ）

ドバイの中心業務地区（CBD）として発展を続ける「Business Bay」は、商業・居住・ホテルが混在する複合エリアです。メトロ駅直結のプロジェクトや、運河沿いのリテール区画などが人気。近年はスタートアップやクリエイティブ業種の拠点としても再注目されています。

• 平均利回り： 約8〜10％
• 平均価格： 区分オフィス AED 2M〜、リテール AED 3.5M〜
• 特徴： 都市中心部・交通利便性・外資系企業の集中
• 将来性： 運河エリア再開発で地価上昇が継続

4. 注目エリア② Dubai South（ドバイ・サウス）

アル・マクトゥーム国際空港やExpo Cityに隣接する「Dubai South」は、物流・倉庫・テクノロジー関連企業の集積地。政府主導の産業都市化が進み、今後10年間で最も高い成長ポテンシャルを持つ地域のひとつとされています。

• 平均利回り： 約9％
• 平均価格： 倉庫・オフィス AED 1.2M〜
• 特徴： 空港・高速道路直結／フリーゾーン登記可
• 将来性： 物流ハブ＋新インフラ計画で企業誘致が加速中

5. 注目エリア③ Jumeirah Lake Towers（JLT）

「JLT」は、マリーナ地区の向かい側に位置する商業中心エリアで、低価格帯ながら安定したオフィス需要を誇ります。メトロ駅徒歩圏内・駐車場完備の中小規模オフィスが多く、スタートアップや中小企業の拠点に最適。リテール区画では飲食店やサービスショップが多く稼働しています。

• 平均利回り： 約8％
• 平均価格： オフィス AED 1.5M〜
• 特徴： 駅近・小規模テナントに人気・空室率が低水準
• 将来性： 改修・再開発が進み、今後のリノベ投資も有望

6. 注目エリア④ Arjan / Al Barsha South（アルジャン／アル・バルシャ・サウス）

ドバイ・ヒルズとミラクルガーデンの間に位置する「Arjan / Al Barsha South」は、近年ホテルや商業複合施設の建設が進む新興商業ゾーンです。モールやヘルスケアセンター、教育施設が集積し、地元住民と観光客の両方を対象にしたリテール需要が拡大しています。

• 平均利回り： 約9〜10％
• 平均価格： リテール区画 AED 1M〜
• 特徴： 周辺人口の急増により日常需要が堅調
• 将来性： 地域商業＋ホテル複合型開発が進行中

7. 注目エリア⑤ DIFC（ドバイ国際金融センター）

「DIFC（Dubai International Financial Centre）」は、中東最大の金融ハブであり、欧米系銀行・法律事務所・投資ファンドが多数拠点を構えるエリアです。オフィス需要が極めて強く、空室率は一桁台。商業区画では高級レストランやブランドショップが集まります。

• 平均利回り： 約7〜8％（安定型）
• 平均価格： 区分オフィス AED 3.5M〜
• 特徴： 安定したテナント・強い再販需要
• 将来性： DIFC Gate Avenue拡張計画により新規物件も登場予定

8. 商業投資のメリットとリスク

商業物件投資の最大の魅力は安定したキャッシュフローと長期契約にあります。一方で、テナント入れ替えのリスクや初期費用の高さなど、住宅とは異なる管理難易度があります。下記の点を押さえることでリスクを最小化できます。

• メリット： 賃料水準が高く、長期契約で安定収益
• メリット： 再開発エリアでは地価上昇が期待できる
• リスク： 空室期間が長くなる場合もある
• リスク： 管理コスト・テナント対応が発生
• 対策： 運用委託・ホテルレジデンスなどの管理一括型を選択

9. まとめ｜再開発が続く今こそ“収益型物件”のチャンス

住宅価格の上昇により投資効率が下がる中、商業エリアの再開発と企業需要の拡大は、ドバイ不動産投資における新たなチャンスを生み出しています。特にBusiness BayやDubai Southなどは、今後5年間で大きな資産価値向上が見込まれるエリアです。

リテール区画・オフィス・ホテルレジデンスなど、安定収益を生み出す“収益型物件”は、資産分散を考える投資家にとって有力な選択肢。ドバイの成長とともに、あなたの資産も確実に育つ可能性があります。

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