なぜ想定とズレる？ドバイ不動産の引渡し後に発生するコストを実務解説

ドバイ不動産投資では、物件価格や利回りに注目が集まりがちですが、実務上のズレが生じやすいのは「引渡し後」です。

購入時点では問題なく見えた収支計画が、引渡し後に発生する各種コストによって想定と乖離するケースは珍しくありません。

この記事では、完成前には見えにくく、完成・引渡し後に現実として発生するコストを、実務目線で整理します。

引渡し前に把握しやすいコストと、見えにくいコスト

多くの投資家が事前に把握しているのは、以下のような項目です。

• 物件価格
• DLD（登記費用）
• 仲介手数料
• サービスチャージ（年額の目安）

一方で、引渡し後に初めて金額や支払いタイミングが確定するコストは、購入時点では軽く触れられるだけ、もしくは見落とされがちです。

引渡し後に発生しやすい想定外コスト

家具・家電・内装関連費用

ドバイでは、未家具（Unfurnished）で引き渡される物件が一般的です。

賃貸運用を前提とする場合、以下のような費用が実質的に必須になります。

• ベッド、ソファ、ダイニングセット
• カーテン、照明
• 冷蔵庫、洗濯機などの家電

最低限に抑えたつもりでも、ワンルームや1BRで数十万〜100万円を超えるケースは珍しくありません。

DEWA（電気・水）の開通費・デポジット

引渡し後すぐに必要になるのが、DEWA（電気・水）の開通手続きです。

デポジットは最終的に返却される預託金ですが、開通時点では現金として準備が必要になります。

金額自体は大きくありませんが、支払いタイミングを想定していないと、地味に資金繰りへ影響します。

チラー（冷房）費用の扱い

ドバイ特有の注意点として、冷房費用（チラー）の扱いがあります。

物件やエリアによって、以下のように扱いが異なります。

• DEWAに含まれるケース
• 別会社から請求されるケース
• オーナー負担／入居者負担が分かれるケース

利回り計算では無視されがちですが、年間で見ると無視できない差になります。

サービスチャージの初回精算

サービスチャージは年額で提示されることが多いものの、引渡し後の初回請求では、日割りや前払いがまとめて請求される場合があります。

「毎年この金額」と思っていると、初年度のキャッシュアウトが大きく見えることがあります。

賃貸開始までの空白期間コスト

引渡し後、すぐに家賃収入が発生するとは限りません。

家具設置、写真撮影、管理会社・ブローカー調整などを経るため、1〜2か月以上の空白期間が生じることもあります。

この期間も、サービスチャージや公共料金などのコストは発生し続けます。

想定外が起きやすい人の共通点

多くの場合、問題は「知らなかった」ではなく、「具体的に想像していなかった」ことにあります。

• 表面利回りだけで判断している
• 引渡し後の実務フローを描いていない
• 初年度のズレを前提にしていない

引渡し後コストを織り込んだ考え方

ドバイ不動産では、初年度から満額の利回りを期待しない前提で計画を立てることが重要です。

物件比較の際も、購入価格や広告利回りではなく、「完成後1年間の実質キャッシュフロー」で見ると判断が変わります。

まとめ｜引渡しはゴールではなくスタート

ドバイ不動産投資において、引渡しは完了ではありません。

コストが確定し、実務が始まり、想定との差が見えるスタート地点です。

引渡し後の現実まで含めて整理できるかどうかが、想定通りに運用できる投資と、思ったより残らない投資の分かれ目になります。