YagiTakahiro 
ドバイの不動産市場は、その税制面での優遇措置が多くの投資家にとって大きな魅力となっています。しかし、税制を正確に理解せずに投資を始めると、思わぬコストやリスクに直面する可能性があります。本記事では、ドバイ不動産投資における税制の重要なポイントを解説し、賢い投資判断をサポートします。
目次
ドバイの基本的な税制フレームワーク
個人所得税の不存在
ドバイの最大の魅力の一つは、個人所得税が存在しない点です。この税制の恩恵により、投資家は家賃収入や売却益を非課税で享受できます。特に住宅用不動産の保有には毎年発生する固定資産税もないため、長期的な運用において他国と比べて大きな優位性を持っています。
固定資産税がないメリット
日本では、不動産を所有している限り毎年固定資産税が課されますが、ドバイにはこれがありません。固定資産税の不存在は、物件の保有コストを大幅に削減し、長期的に見て投資収益率を高める大きな要因となります。また、この点は特に複数の物件を保有する投資家にとって、経済的な負担を軽減する要素として注目されています。
不動産購入時の登録料
ドバイランドデパートメント（DLD）が課す不動産登録料は物件購入価格の約4%で、購入者と売却者で折半されることが一般的です。たとえば、200万ディルハム（約8,000万円）の物件を購入する場合、登録料は8万ディルハム（約320万円）となります。なお、1ディルハム＝40円として計算しています。
ドバイでのVAT（付加価値税）の適用範囲
住宅用不動産
住宅用不動産に関しては、“一次販売”（新築物件の購入）には5%のVATが課されますが、二次販売や賃貸収入にはVATが適用されません。
商業用不動産
商業用不動産（オフィスビルや商業スペース）の取引および賃貸収入には標準税率である5%のVATが適用されます。
不動産管理費やサービス料
不動産の維持管理に関するサービス料（セキュリティ、清掃、共用施設の管理など）にもVATが課されます。たとえば、年間20ディルハム/平方フィートの管理費がかかる高級タワーでは、VAT分が追加コストとして積み重なるため、収益計画に含める必要があります。
法人利用による税制の影響
ドバイ法人による不動産購入
法人を設立して不動産を購入するケースでは、法人が実体を伴う事業を行っているかどうかが重要です。
法人税（Corporate Tax）の適用
2023年6月1日に施行されたUAE法人税法では、年間所得が100万ディルハム（約4,000万円）を超える法人の所得に対して法人税が課されます。
ドバイの税制を利用した節税のポイント
居住者と非居住者の違い
日本居住者がドバイの不動産投資から得た収益は、日本でも課税されます。一方、非居住者として認定されれば、日本の課税を回避できます。
二重課税防止のための条約
日本とUAEの間には二重課税防止条約が締結されています。この条約を活用することで、特定の収益に対する税負担を軽減できます。
投資家が注意すべきリスクと対策
為替リスク
ドバイの不動産取引は主にディルハム（AED）で行われます。円安の影響を受けることで、想定以上のコストが発生する可能性があります。
規制の変動リスク
UAE政府の税制やビザ制度の変更が投資に影響を与える場合があります。常に最新情報を確認することが重要です。
まとめ
ドバイ不動産投資は、税制の優遇措置や固定資産税がない点で非常に魅力的です。ただし、VATや法人税などの適用条件を正確に把握し、為替リスクや規制変更にも注意を払う必要があります。
これらを踏まえ、適切な計画と専門家の助言を活用して、ドバイ不動産市場での成功を目指しましょう。